3 Bd Cosmao Dumanoir
Immeuble l'Astrée
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Transaction immobilière

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diagnostic pour transaction immobilière du portail interministériel de l’assainissement non collectif

Changement de règlementation

L'arrêté du 7 Mars 2012 remplace les arrêtés du 7 septembre 2009, du 6 mai 1996 et du 24 décembre 2003.

 

Etude de sol dans le cadre d'une vente immobilière : pourquoi et comment ?

2 cas peuvent se présenter :

la vente d’un terrain constructible libre de construction
la vente d’un bien immobilier desservi en Assainissement Non Collectif

1er cas : vente d’un terrain constructible libre de construction.

Cette opération ne nécessite aucune obligation au moment de la vente pour faire réaliser une étude de sol jusqu'en 2012. En revanche, elle devient indispensable pour l’obtention du certificat d’urbanisme. En effet, un terrain peut être situé en zone constructible et compatible pour la construction d’une habitation particulière mais peut être rendue inconstructible si aucune solution d’Assainissement Non Collectif n’est trouvée.

L’étude de sol dite « étude de faisabilité » au préalable d’une vente consiste à vérifier que le sol est bien apte à recevoir un Assainissement Non Collectif conforme à la réglementation en vigueur par les l'arrêté du 7 Mars 2012. Elle permet également de faire un état des lieux des contraintes existantes telles que la présence d’un puits, d’un périmètre de captage, d’un cours d’eau, des servitudes, etc.

Ces contraintes entraînent inéluctablement une diminution de la surface disponible de la zone d’épandage. Cette surface conditionne le futur projet d’habitation. En effet, la surface disponible peut avoir pour conséquence une limitation du nombre de chambres ou du nombre de pièces principales, faute de place.

En conclusion, l’étude de sol dite « étude de faisabilité » définie l’aptitude du sol au sens pédologique, fait l’inventaire des contraintes existantes et propose la filière d’assainissement la mieux adaptée au vu de toutes ces observations. Voici ci-après un exemple de plan de faisabilité reprenant l’essentiel des contraintes précédemment citées :


2ème cas : vente d’un bien immobilier desservi en Assainissement Non Collectif

Deux solutions se présentent :

1ère solution : le bien immobilier concerne une habitation particulière située en zone1 Assainissement Non Collectif mais ne disposant d’aucun système d’assainissement.

Dans ce cas, une étude de sol de faisabilité est indispensable pour s’assurer que la surface disponible et les contraintes existantes permettent la réalisation d’un assainissement individuel. Cette opération est à l’initiative du vendeur. Elle est une garantie tant pour le vendeur que pour l’agence immobilière ou le notaire que le bien vendu peut être desservi en Assainissement Non Collectif conformément à la réglementation en vigueur. Elle permet également de faire un état des lieux du terrain et dégage le vendeur de tout vice caché sur la nature du sol.
En effet, s’il est avéré qu’après la vente et au vu des contraintes observées, il n’est pas possible de réaliser un assainissement individuel conforme à la législation, la vente peut être remise en cause pour défaut de conseil.

Lorsque la vente est réalisée et qu’une étude de faisabilité est favorable, une étude dite « étude de projet » sera nécessaire. Elle a pour rôle de dimensionner et d’implanter les ouvrages d’assainissement conformément à la réglementation en vigueur.
Cette opération est à l’initiative de l’acquéreur. L’acquéreur a en effet l’obligation de traiter toutes les eaux usées provenant de son habitation par le biais d’un dispositif d’assainissement individuel composé essentiellement d’une fosse septique toutes eaux et d’un traitement par drains d’épandage.

Cette étude doit être transmise au service contrôleur de la commune pour motif de « mise en conformité d’une installation d’assainissement individuel » au titre de la loi sur l’eau N°92-3 janvier 1992 sur l’eau. Après avis favorable du service contrôleur, les démarches pour entreprendre les travaux pourront alors débuter.

2ème solution : le bien immobilier concerne une habitation particulière située en zone d’Assainissement Non Collectif disposant d’un système d’assainissement individuel.

Dans ce cas, un diagnostic de l’installation en place est fortement recommandé. Il permet de vérifier l’état général de l’installation, l’entretien des ouvrages par le biais des certificats d’entretien remis par le vidangeur agrée, le dimensionnement de l’installation par rapport à l’habitation et les règles d’implantation. Cette vérification est complétée par une investigation pédologique. Des sondages à la tarière à main sont réalisés à l’endroit de la zone d’épandage. Les observations du sol permettent de voir si le système en place est compatible avec le sol.

Si la vérification de l’installation et les observations du sol sont favorables, aucun travaux pour mise en conformité ne sera nécessaire. Si au contraire, il s’avère que le système est incompatible au projet d’habitation et/ou du sol, une étude de projet sera nécessaire pour mise en conformité au titre de la loi sur l’eau N°92-3 et l'arrêté du 7 Mars 2012. Cette mise en conformité entraînera des travaux qu’il convient de discuter au moment de la transaction immobilière pour éviter tout malentendu.

Si aucune étude de sol n’est réalisée et que la vente est exécutée, l’acquéreur peut se retourner contre le vendeur s’il constate que le système d’assainissement présente des dysfonctionnements majeurs sous couvert d’une expertise judiciaire, soit ne permettant plus l’usage des sanitaires soit qu’une pollution du sol est constatée après analyse et n’est plus conforme à la législation en vigueur. Le vendeur risque de se voir attaquer par l’acquéreur pour vice caché et non respect de la législation.

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